Geschossflächenzahl (GFZ)

Bei der Geschossflächenzahl (GFZ) handelt es sich um eine relative Größe, mit der angegeben wird, wie viel m² Geschossfläche gerechnet auf einen m² Grundstücksfläche errichtet werden dürfen. Die GFZ ist immer eine Dezimalzahl, deren Bezug sich auf die Grundstücksfläche richtet. Die Festlegungsgrundlagen werden in § 20 Abs. 2 BauNVO vorgegeben. Ein Grundstück mit 600 m2 Fläche, dem eine GFZ von 0,6 zugeordnet wird, erlaubt entsprechend eine Geschossfläche mit 360 m².

Im Bebauungsplan dient die festgelegte Geschossflächenzahl oder die Geschossflächengröße der Dimensionsbeschränkung von Gebäuden und der Kontrolle der Bebauungsdichte des Plangebietes. Es werden damit genaue Vorgaben für die baulichen Nutzungsmöglichkeiten und das Ausmaß der Bebauung von Grundstücken  gemacht.

Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Geschossflächenzahl an die baugebietsabhängigen Höchstmaße gebunden. Die unterschiedlichen Plangebiete werden gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO mit unterschiedlichen Vorgaben der GFZ ausgestattet. So liegen Ferienhaus- und Wochenendhausgebiete bei 0,2, reine Wohngebiete, Dorf- und Mischgebiete  bei 1,2, Kleinsiedlungsgebiete bei 0,4, Kerngebiete bei bis zu 3,0 und Industrie-, Gewerbe- und Sondergebiete bei 2,4. In Einzelfällen können die Obergrenzen der GFZ jedoch auch höher festgelegt werden. Einzig in Ferienhaus- und Wochenhausgebieten sind die Grenzen fix. Die Angaben der Höchstgrenzen wirken sich allerdings nur im Bauleitplanverfahren der Gemeinden aus. Beim Baugenehmigungsverfahren hingegen sind die Geschossflächenzahlen, die im Bebauungsplan eingebunden sind, ausschlaggebend.

Die Grösse der Geschossflächen

Die Gemeinde kann im Bebauungsplan anstelle der Geschossflächenzahl auch die absoluten Zahlen der Geschossflächengröße angeben. Dies ist in § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO geregelt. In § 17 Abs. 1 BauNVO werden Ausnahmen und Definitionen festgelegt, die Anwendung finden können. Aus der Geschossflächengröße, die angegeben ist, ergibt sich für die jeweilige Größe des Grundstückes eine tatsächliche GFZ.

Festsetzung der Geschossflächen

Die Planzeichenverordnung 1990 umfasst die Planzeichen 2.1 und 2.2, welche sowohl die Geschossflächenzahl als auch die Geschossflächengröße regeln. Nach § 16 Abs. 4 BauNVO kann ein Mindestmaß für die Geschossflächengröße und die GFZ vorgegeben sein, die bei der Festlegung von Höchstmaßen berücksichtigt werden muss.

Geschossflächengröße – so wird sie ermittelt

Die festgesetzte Geschossfläche in einem Bebauungsplan ergibt direkt die zulässige Bebauungsfläche. Wird allerdings die GFZ im Bebauungsplan angegeben, so ergibt sich die zulässige Baufläche pro Geschoss aus der Multiplikation der maßgeblichen Grundstücksfläche mit der Geschossflächenzahl. (siehe § 19 Abs. 3 BauNVO und § 20 Abs. 2 BauNVO).

Die Begrifflichkeit der Geschossfläche

Die Geschossfläche eines Gebäudes wird durch Addition aller Flächen von Vollgeschossen ermittelt. Dabei müssen gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO die Außenmaße des Gebäudes in die Berechnung der Vollgeschossfläche einfließen. Die aktuelle Version der BauNVO sieht Aufenthaltsräume, Umfassungswände und Treppenräume nicht als hinzu rechenbar auf die Geschossfläche an.  Dadurch wird der Ausbau von Keller- und Dachgeschossen durch den Gesetzgeber gefördert.

Gemeinden können allerdings im Bebauungsplan solche Aufenthaltsflächen ausweisen und eine Anrechnung auf die Geschossfläche im Geltungsbereich der BauNVO bewirken. Bebauungspläne, die auf Basis der älteren BauNVOs 1962,1968 oder 1977 erstellt wurden, können entsprechend der neuen BauNVO 1990 angeglichen und von der Gemeinde abgeändert werden.

Nebenanlagen und Garagen

Bei der Errechnung der Geschossfläche werden Terrassenflächen, Balkone, Loggien, Nebenanlagen und Anbauten wie Garagen und Stellplätze gemäß § 20 Abs. 4 BauNVO und § 14 BauNVO nicht berücksichtigt, sofern dem Landesrecht nicht entgegen steht.  In § 21a Abs. 4 BauNVO sind allerdings Ausnahmeregelungen definiert, die in besonderen Fällen wie der Errichtung von Tiefgaragen greifen können. Laut  § 21a Abs. 5 BauNVO können solche bereits im Bebauungsplan vorgesehen werden. Damit wird die zulässige Geschossfläche um die Tiefgaragenfläche erhöht.

Verhältnis Baukosten zu Geschossfläche

Insbesondere im gewerblichen Wohnungsbau beeinflusst die zulässige Geschossfläche die Kalkulation, da die Baukosten und die Geschossfläche in engem Zusammenhang zu sehen sind. Je geringer die Geschossflächenzahl oder die zulässige Geschossfläche, desto höher ist der Grundstückspreis, der zugrunde gelegt werden muss. Für einen Quadratmeter Geschossfläche mit einer vorgegebenen GFZ von 0,5 wird beispielsweise die doppelte Grundstücksfläche und damit auch der doppelte Grundstückspreis benötigt. Hingegen ergeben sich geringere Grundstückskosten, sofern die GFZ höher als 1,0 ist, da die Grundstücksfläche nur anteilig kalkuliert werden muss. Bei einer GFZ von genau 1,0 sind die Geschossfläche und die Grundstücksfläche jedoch gleichwertig zu bewerten. 

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