Qualifizierter Alleinauftrag

In der Praxis ist ein normaler Maklervertrag genau so viel wert wie der einfache Makleralleinauftrag. Einen wesentlichen Unterschied macht einzig, dass während der Vertragsdauer kein anderer Makler vom Auftraggeber eingeschaltet werden darf. Der Makler ist im Rahmen des Vertrages verpflichtet, jede Tätigkeit zum erfolgreichen Verkauf zu entfalten, selbst wenn diese mit einem erhöhten Kostenaufwand behaftet ist.

Der Auftraggeber hingegen ist auf der anderen Seite berechtigt, mit selbst gefundenen Interessenten einen Kaufvertrag abzuschließen. Er darf selbst nach Interessenten suchen und seine Immobilie somit auch in verschiedenen Medien anbieten. In der Zeitung sehen viele Makler daher neben den eigenen Annoncen auch eine Anzeige des Auftraggebers.

Entsprechend haben Makler versucht, mit Hilfe von Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Problem zu lösen. Der Verkäufer soll damit die Verpflichtung eingehen, jeden Interessenten gemäß Verweisungsklausel an den Makler weiterzugeben oder gemäß Hinzuziehungsklausel den Makler bei Verhandlung hinzuzuziehen. Durch die Verweisungsklausel sollte der Makler die persönlichen Daten des Kunden dem Verkäufer, sofern diesem die Daten noch nicht genannt wurden, nachweisen oder vermitteln. Bei der Hinzuziehungsklausel wird davon ausgegangen, dass die Verkaufsverhandlungen zwischen Kaufinteressent und Verkäufer bereits begonnen haben und der Makler hier nur noch vermittelnd eingreifen dürfte. Der Bundesgerichtshof erklärte allerdings beide AGB-Klauseln für unwirksam gemäß § 307 BGB. Da die Klauseln vom Kerngehalt des Maklerrechts abweichen, wird das Prinzip der Abschlussfreiheit nicht gewahrt. Damit stellen die Klauseln einen Nachteil für den Kunden dar.

Der Makler hat einzig die Möglichkeit den Auftraggeber eines Immobilienverkaufs an sich zu binden, liegt im „Qualifizierten Alleinauftrag“. Dieser kann nur als Individualvereinbarung abgeschlossen werden. Mit dem „Qualifizierten Alleinauftrag“ kann der Verkäufer nicht nur zur Verweisung und Hinzuziehung des Maklers verpflichtet werden, sondern Eigengeschäfte können dem Verkäufer darüber hinaus untersagt werden. Der Verkäufer darf entsprechend keinen Kaufvertrag abschließen, ohne die Mitwirkung und Einwilligung des Maklers (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).

Die genannten Bestimmungen verpflichten den Kunden in der geschilderten Weise. Sollte eine der Pflichten von einer Vertragspartei nicht eingehalten werden, so erhält der andere Vertragspartner einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser Schadensersatz erreicht in der Regel auf keinen Fall die Provisionshöhe. Gemäß § 14 BGB gestaltet sich das Schließen einer Individualvereinbarung für einen Makler, der ja ein Unternehmer ist, schwierig. Insbesondere, wenn der Kunde ein Privatkunde, zu denen auch Unternehmer zählen, die eine Immobilie für den privaten Gebrauch suchen, ist, zählt dieser als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB.

Gemäß § 310 Abs.3 BGB ist der Maklervertrag, als Verbrauchervertrag anzusehen. Die Kontrollbestimmungen für die vorformulierten Bestimmungen aus den §§ 307 bis 309 BGB finden auch dann Anwendung, wenn aufgrund der Vorformulierung der Verbraucher den Inhalt nicht beeinflussen kann und diese nur zum einmaligen Gebrauch bestimmt sind. Beim Aushandeln der Individualvereinbarung besteht daher das gleiche Problem wie der der AGB-Klausel-Umgestaltung. Der BGH hat klar gestellt, dass durch die Formel „Aushandeln ist mehr als Verhandeln“ die einfache Kundenzustimmung nicht ausreicht, um die betroffenen Bestimmungen rechtswirksam werden zu lassen. Für einen objektiven Beobachter muss eine überzeugende Begründung nachvollziehbar werden, warum ein Kunde sich mit einer unwirksamen Bestimmung trotzdem einverstanden erklären sollte.

Vorteile, die der Makler zugestanden hat, sind ein Anhaltspunkt. Müssen die Vorteile als geringfügig angesehen werden, so erkennt die Rechtsprechung diese nicht an. Eine AGB-Klausel zum Beispiel könnte den Verkäufer verpflichten, für den Fall, dass er seine Verkaufsabsicht zurücktritt dazu, eine Provision zu zahlen. Diese Klausel wäre unwirksam, da das Erfolgsprinzip und die Abschlussfreiheit verletzt werden. Eine Abänderung der Klausel dahingehend, dass der Makler einen Verzicht auf Mehrwertsteuer erklärt, lässt nach Meinung des BGH eine Individualvereinbarung entstehen.

Die Entscheidung des Auftraggebers, dem Makler einen „Qualifizierten Alleinauftrag“ zu zusprechen, kann aufgrund der vorhersehbaren Schwierigkeit bei der Veräußerung der Immobilie beeinflusst werden. Der Verkäufer kommt häufig zu der Einsicht, dass er einen Verkauf nicht selbst bewerkstelligen kann und somit die Dienste eines Maklers benötigt. In diesem Fall wird dem Makler bewusst die alleinige Verantwortung für die Verkaufsverhandlungen überlassen. Natürlich sollten solche Vereinbarungen immer detailliert in einem schriftlichen Vertrag niedergelegt werden. Bei Verträgen, deren Laufzeit auf mehr als ein Jahr vereinbart wird, handelt es sich um Verträge mit einem „Vertrauensmakler“.

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