Kappungsgrenze

So genannte Kappungsgrenzen sind in unterschiedlichen Bereichen vorgegeben. Eine Veränderung von wiederkehrenden Zahlungen sollen in der Regel nach oben teilweise aber auch nach unten begrenzt werden. Bei der Budgetierung von öffentlichen Haushalten wie bei Krankenhäusern oder Universitäten gelten beispielsweise Kappungsgrenzen. Auch in zwei Bereichen der Immobilienwirtschaft spielen Kappungsgrenzen eine Rolle.

Mietrecht

Die Kappungsgrenze bezeichnet im Mietrecht im Bezug auf preisgebundene Wohnungen die Obergrenze, bis zu welcher ein Vermieter die bisherige Miete an die ortsüblichen Vergleichsmieten anpassen darf. Die Kappungsgrenze, die § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB regelt, liegt seit 2001 bei 20 %. Entsprechend dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % erhöht werden, auch wenn dadurch eine Anpassung an die ortsüblichen Vergleichsmieten noch nicht erreicht wird.

Den Landesregierungen wurde mit der Mietrechtsreform 2013 zugestanden, Gebiete mit einer Versorgungsgefährdung in Sachen Mietwohnungen per Verordnung festzulegen. Die Landesregierung kann in solchen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 % reduzieren. Jedoch wird die Festlegung eines solchen Wohnungsmangelgebiets auf fünf Jahre begrenzt. Auch bei freien Vereinbarungen über Mieterhöhungen wie bei Gewerbemietverträgen muss die Kappungsgrenze beachtet werden.

Seit Mai 2013 gibt es in Berlin eine Kappungsgrenzen-Verordnung, die die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet auf Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 15 % festlegt. Mit der Wirksamkeit dieser Verordnung musste sich allerdings zunächst das Landgericht Berlin beschäftigen. Die Wirksamkeit der Verordnung wurde aber mit Urteil vom 03.07.2014 bestätigt, wobei allerdings eine Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen wurde.

Am 04.11.2015 entschied der BGH, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung in seiner Wirksamkeit bestätigt werden müsse. Die Argumentation der Kläger, das nicht in allen Stadtteilen von Berlin Wohnungsmangel vorherrsche, während sich die Verordnung auf das gesamte Stadtgebiet beziehe, konnte den BGH nicht überzeugen. Der § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, der die Grundlage für die Berliner Verordnung bildet, schreibe eine Beschränkung auf Gemeindeteile nicht zwingend vor, erklärte der BGH.

Bauplanungsrecht

Mit der Errichtung von Garagen, Nebenanlagen, Zufahrten und der Gleichem darf bei einer festgesetzten, bestimmten Grundflächenzahl (GRZ) die zulässige Grundfläche bis zu 50 % überschritten werden. Bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ kann jedoch diese Überschreitungsmöglichkeit durch eine Obergrenze von 0,8 der GRZ “gekappt” werden. Der Boden darf über 0,8 hinaus aber nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Eine abweichende GRZ kann im Bebauungsplan festgesetzt werden. Ausnahmen sind im Einzelfall möglich, sofern durch die Überschreitung auf die natürlichen Bodenfunktionen nur geringfügige Auswirkungen zu befürchten sind oder die Grenzeinhaltung bei der zweckentsprechenden Nutzung des Grundstücks zu einer wesentlichen Erschwerung führen würde (§ 19 BauNVO).

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