Kapitalkosten bei der Baufinanzierung

Kapitalkosten, die anlässlich der Finanzierung eines Bauvorhabens entstehen, subsumieren sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapitalkosten. Die Zinsleistungen, die für eine aufgenommene Finanzierung durch Fremdmittel entsteht, fällt unter die Fremdkapitalkosten. Die Baunebenkosten zählen jedoch nicht zu den Kapitalkosten, sondern gehören zu den Bauzeitzinsen. Da es sich um pagatorische Kosten handelt, sind diese Zinsen ein Bestandteil in der Liquiditätsrechnung für die jeweilige Investition.

Die kalkulatorischen Kapitalkosten, die sich aus der Verzinsung des Eigenkapitals ergeben, müssen bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens berücksichtigt werden. Diese „Opportunitätskosten“ bemessen die Einbußen, die sich aus dem Einsatz des Eigenkapitals als Investition ergeben, da das Kapital nicht mehr anderweitig ertragreich eingesetzt werden kann. Für den Eigenkapitalzins ergibt sich durch Investitionsrechnungen mit einem als vorgegebenen Mindestgröße angenommenen Zinssatz für das Eigenkapital eine andere Ansatzmöglichkeit.

Bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnungsbau war früher in der Wirtschaftlichkeitsrechnung nach dem II. WoBauG ein Eigenkapitalzins von 4 %, für einen nicht 15 % übersteigenden Anteil an den Gesamtkosten des Bauvorhabens anzusetzen. Für darüber hinaus erforderliches Eigenkapital durfte ein Zinssatz von 6,5 % veranschlagt werden.

Auch der so genannte „Leverage-Effekt“ spielt bei den Abwägungen im Vorfeld einer Finanzierung eine Rolle. Ergibt sich eine Eigenkapitalverzinsung aus kalkulierten Reinerträgen, welche über dem Fremdmittelzinssatz liegt, so führt dies zu einer höheren Verzinsung des durch den zunehmenden Fremdfinanzierungsanteil geringer werdenden Anteils an Eigenkapital.

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