Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn die rechtliche Stellung eines werdenden Wohnungseigentümers, der eines regulären Wohnungseigentümers weitgehend angenähert wurde und die werdenden Wohnungseigentümer tatsächlich in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert wurden, obwohl der Eigentumserwerb noch nicht abgeschlossen ist, ist von einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft die Rede. Bei einer Vorratsteilung besteht die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 8 WEG im Zeitraum zwischen der Teilungserklärung und der Erwerbseintragung des Wohnungseigentümers im Grundbuch. Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht also immer im Gründungsstadium einer Eigentümergemeinschaft.

Für die faktische Eigentümergemeinschaft gelten bestimmte Voraussetzungen:

– Der mittelbare bzw. unmittelbare Besitz an der bewohnbaren Wohnung muss beim Wohnungseigentümer liegen.

– Es muss ein schuldrechtlicher Kaufvertrag abgeschlossen werden.

– Durch die Eintragung einer Erwerbsvormerkung muss die dingliche Sicherung für den Käufer gewährleistet sein.

In der Zeit vor dem Eintrag ins Grundbuch hat der faktische Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten:

– Der Wohnungseigentümer kann das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung ausüben.

– Wohnungsgeldzahlungen müssen vom Wohnungseigentümer übernommen werden.

– Die Zustimmung zu baulichen Veränderungen sowie die Durchsetzung der Beseitigung von nicht genehmigten baulichen Veränderungen liegen in Hand des Wohnungseigentümers.

– Der Wohnungseigentümer kann Beschlüsse anfechten.

Die Eintragung als Wohnungseigentümer ins Grundbuch beendet die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft. Die bereits existierende Rechtstellung des faktischen Wohnungseigentümers zu diesem Zeitpunkt bleibt allerdings unangetastet.