Bauabnahme Sachverständiger und Gutachter für Immobilien Bernd A. BinderBauabnahme

In den Bauordnungen der Bundesländer wird die öffentlich-rechtliche Abnahme von Bauwerken durch die jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörden geregelt. Die zuständigen Bauordnungsämter führen die Bauabnahmen durch. Bei inhaltlichen Abweichungen von der Baugenehmigung oder bei festgestellten Vorschriftsverstößen die Bauordnung betreffend können die Bauaufsichtsämter nach freiem Ermessen entscheiden. Eine Folge kann der Erlass einer Nutzungsuntersagung oder einer Beseitigungsverfügung sein. Diese Vorschriften wurden in der Vergangenheit in vielen Details zunehmend gelockert.

So traten an die Stelle der behördlichen Bauabnahmen durch die Bauaufsichtsbehörden immer häufiger eigenverantwortliche Bauabnahmeermächtigungen an Bauingenieure und Architekten. In Hessen und Baden-Württemberg handelt es sich beispielsweise um ein Kenntnisgabeverfahren.

Allerdings sind Abnahmen bestimmter Teilleistungen oder bestimmter Bereiche teilweise nur von behördlich ermächtigten oder behördlichen Spezialisten durchzuführen. Insbesondere bei bestimmten Brandschutzeinrichtungen ist dies der Fall. In vielen Bundesländern müssen erneuerte oder neu erstellte Abgas- und Feuerungsanlagen vor der Inbetriebnahme vom örtlich bestellten Schornsteinfeger abgenommen werden. Bei neu errichteten Schornsteinen, die noch nicht mit anderen Bauteilen verdeckt oder verkleidet wurden, müssen häufig in der Rohbauabnahme nicht mehr abgenommen werden. Allerdings ist es trotzdem sinnvoll eine Rohbauabnahme durchführen zu lassen, da sich vor der Endabnahme entdeckte Fehler so mit einem geringeren Kostenaufwand beheben lassen. Die Pflicht zur Rohbauabnahme durch einen bestellten Schornsteinfeger ist teilweise durch die Verpflichtung zur Fachunternehmererklärungen von den ausführenden Handwerksbetrieben erstellen zu lassen und aufzubewahren ersetzt worden.

Werkvertragliche Bauabnahme

Der Auftragnehmer (Bauunternehmer) ist werkvertraglich verpflichtet, dem Auftraggeber die Bauleistung entsprechend der vereinbarten Beschaffenheit und frei von Sachmängeln zum Zeitpunkt der Bauabnahme zu übergeben. Die Bauabnahme erfolgt am besten mit Hilfe eines Bausachverständigen. Zum vereinbarten Termin hat die Abnahme, zwischen dem Bauherren bzw. Erwerber und dem Bauunternehmer bzw. Bauträger zu erfolgen.

Der Bauherr listet im Abnahmeprotokoll alle noch zu beseitigenden Mängel auf. Jedoch ist ein solches Protokoll für eine wirksame Abnahme nicht vorausgesetzt. Schließlich ist die Abnahme eine Erklärung des Auftraggebers über den Zustand der Werkleistung und deren im Wesentlichen vertraggerechte Ausführung. Die Aufnahme von Mängeln im Abnahmeprotokoll führt nicht automatisch zur Abnahmeverweigerung, denn die Werkleistung kann trotzdem durchaus „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein.

Zur Abnahme der vertraglich in Auftrag gegebenen Bauleistungen ist der Bauherr stets verpflichtet. Verweigert werden kann die Abnahme nicht, wenn nur unwesentliche Mängel an der Bauleistung festgestellt wurden. Ein Mangel wird als wesentlich angesehen, wenn in einem wichtigen Teil die Funktion des Bauwerks eingeschränkt wird. Allerdings berechtigt auch eine Häufung geringfügiger Mängel zur Verweigerung der Abnahme.

Ebenfalls möglich ist gemäß VOB eine „fiktive Abnahme“, die in § 12 Abs. 5 VOB/B 2012 geregelt wird. Die Abnahme gilt als erfolgt, wenn seit der schriftlichen Mitteilung über die Fertigstellung bereits 12 Werktage vergangen sind. Grundsätzlich gilt eine Bauabnahme als erfolgt, wenn seit der Nutzung des Bauwerks sechs Werktage verstrichen sind, keine der Parteien eine Abnahme verlangt hat und nichts Abweichendes vereinbart wurde. Eine Abnahmereife wird bei der fiktiven Abnahme nicht vorausgesetzt, was allerdings umstritten ist. Namhafte Experten sind der Meinung, dass jede fiktive Abnahme zum Scheitern verurteilt ist, wenn wesentliche Mängel an der Leistung vorhanden sind.

Bei einer fiktiven Bauabnahme muss der Bauherr Vorbehalte wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen spätestens bis zum Eintreten der Abnahme geltend machen. Mit § 640 kennt auch das BGB eine Regelung für die Variante „fiktive Abnahme“.

Innerhalb von 12 Werktagen nach Auftragnehmeraufforderung ist neben der förmlichen Bauabnahme auch eine stillschweigende Abnahme, welche durch ein schlüssiges Verhalten des Bauherrn den Bau abnimmt, möglich. Wenn der Bauherr das Gebäude in Gebrauch nimmt oder vorbehaltlos die Schlussrechnung bezahlt, ist eine stillschweigende Abnahme erfolgt.

Für den Bauherrn sind mit der Bauabnahme wichtige rechtliche Konsequenzen verbunden. Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und der Unternehmeranspruch auf die vereinbarte Vergütung kommt zur Fälligkeit. Zudem kehrt sich die Beweislast um. Den Beweis dafür, dass später auftretende Schäden auf Baumängel zurückzuführen sind, hat nun der Bauherr zu erbringen. Bis zur Bauabnahme ist der Unternehmer in der Beweispflicht. Er muss nachweisen, dass seine Leistung frei von Mängeln ist. Mit der Bauabnahme geht schließlich auch die Gefahr auf den Bauherrn über.

Nach der Bauabnahme ist der Bauherr selbst für die Verschlechterung oder die Zerstörung des Bauwerks verantwortlich. Eine Neuherstellung kann also nicht auf Kosten des Bauunternehmers erfolgen.

In der Zeit vor der Bauabnahme ist die Sachlage etwas anders. Bei der Abnahme muss der Unternehmer ein vollständiges, mangelfreies und vertragsgerechtes Bauwerk präsentieren. Tut er dies nicht, so muss der Bauunternehmer die Arbeiten auf eigene Kosten instandsetzen, selbst wenn die Mängel ohne sein Verschulden entstanden sind. Wurde für den Verzugsfall eine Vertragsstrafe vereinbart, so muss diese im Protokoll der Abnahme vermerkt werden, um den Anspruch zu sichern.  Unterzeichnet der Bauherr ein Abnahmeprotokoll „unter Vorbehalt“, so kann der Bauherr die Bezahlung der Werkleistung nicht verweigern. Die Absicherung der Gewährleistungsansprüche aufgrund von Baumängeln soll mit dem Vorbehalt gesichert werden. Der rechtlichen Wirkung der Bauabnahme steht der Vorbehalt jedoch nicht entgegen. Nach Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Bauherrn gilt auch bei einem Vorbehalt die Werkleistung gemäß Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07als im Wesentlichen vertragsgerecht.