Abberufung Sachverständiger und Gutachter für Immobilien Bernd A. BinderAbberufung

Ein Verwalter wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Erstbestellung maximal auf drei und bei einer Wiederbestellung auf fünf Jahre benannt. Dieser Verwalter kann, auch wenn er auf unbestimmte Zeit bestellt wurde, durch mehrheitliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer abberufen werden. Eine einfache Mehrheit ist gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG in der Wohnungseigentümerversammlung für den Beschluss ausreichend.

Abweichende Vereinbarungen, durch die ein mehrheitlicher Beschluss eingeschränkt oder ein Beschluss zur Abberufung von der Zustimmung Dritter abhängig gemacht wird, sind nicht zulässig. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG kann allerdings die Abberufung durch das Vorliegen eines wichtigen Grundes eingeschränkt sein. Eine solche Beschränkung kann nach vorherrschender Auffassung auch im Rahmen eines Bestellungsbeschlusses bzw. eines mehrheitlich beschlossenen Verwaltungsvertrags geregelt werden. Ein eine vorzeitige Abberufung rechtfertigender, wichtiger Grund kann im Allgemeinen in der Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter gesehen werden.

Im Regelfall kann von einer solchen Störung ausgegangen werden, wenn die vertraglichen Pflichten nicht oder unzureichend vom Verwalter eingehalten wird. Die Nichteinberufung oder ständig verspätete Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung kann einen solchen Grund darstellen. Ebenso kann die wiederholte Vorlage unvollständiger und falscher Wirtschaftpläne und Jahresabrechnungen sowie deren Nichtvorlage als auch die Nichtdurchführung von Beschlüssen oder andersartige Pflichtverletzungen können als wichtiger Grund zu eine sofortigen Abberufung führen.

Ein wichtiger Grund liegt für eine Abberufung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG immer dann vor, wenn die Beschlusssammlung durch den Verwalter nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird.

Sollte trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Abberufung nicht zustande kommen, so kann im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung auch jeder einzelne Wohnungseigentümer die Abberufung gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG gerichtlich durchsetzen. Allerdings muss der vergebliche Versuch erfolgt sein, mittels Beschlussfassung die Abberufung in der Wohnungseigentümerversammlung durchzusetzen.
Kommt es ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, weil der Verwalter durch im übertragene Stimmrechtsvollmacht oder eigenes Stimmrecht rechtsmissbräuchlich zur Unterbindung seiner Abberufung einsetzt, so kann dieser Negativbeschluss angefochten werden und durch das Gericht bei Vorliegen wichtiger Gründe eine Abberufung aussprechen.

In der Regel zieht eine erfolgreiche, aus wichtigem Grund erfolgte Abberufung gleichzeitig eine außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrags nach sich. Sofern keine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund ausgesprochen wird, endet die festgelegte Amtszeit des Verwalters gemäß Bestellungsbeschluss auch ohne gesonderten Abberufungsbeschluss. Mit dem Bestellungsbeschluss gilt der im Verwaltungsvertrag festgelegte Zeitraum. Eine mögliche Wiederbestellung ist frühestens ein Jahr nach Ablauf des Bestellungszeitraums zulässig.