Makler

Grundsätzlich sind Makler Verträge vermittelnde Gewerbetreibende, wobei zwischen Handels- und Zivilmaklern unterschieden wird. Während Handelsmakler sich mit der Vermittlung von Verträgen über im Handelsverkehr übliche Gegenstände wie Waren, Versicherungen, Wertpapiere, Schiffsmieten oder Güterbeförderungen befassen, handelt es sich bei Zivilmaklern um Verträge wie Mietverträge oder Kaufverträge, die Grundstücke, Darlehen oder Immobilien betreffen. Das Recht für Handelsmakler wird in den §§ 93 – 104 des HGBs geregelt, während sich das Recht beim Zivilmakler auf die Regelungen des BGB in den §§ 652 – 654 bezieht.

Zivilmakler erwerben, anders als Handelsmakler, einen Provisionsanspruch, wenn es aufgrund ihrer Vermittlung in einer Vertragsangelegenheit auch zum Vertragsabschluss kommt. Ein Provisionsversprechen des Auftraggebers, der Nachweis über die Maklertätigkeit bzw. die Vertragsvermittlung, das Zustandekommen des beabsichtigten Kauf- bzw. Mietvertrages und ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und Vertragsabschluss sind die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch des Maklers.

Bei einem Vermittlungsmakler kann der Provisionsanspruch auch bestehen, wenn ein abgeschlossener Vertrag nicht den ursprünglichen Vorgaben entspricht. Hier wird allerdings vorausgesetzt, dass die Abweichungen auf die Vermittlungstätigkeit des Maklers zurückgeführt werden kann.

Der Makler ist aufgrund des zivilen Maklerrechts nicht verpflichtet, für den Auftraggeber tätig zu werden. Der Auftraggeber auf der anderen Seite ist auch nicht verpflichtet, erbrachte Maklerleistungen anzuerkennen. So kann der Auftraggeber den erteilten Auftrag jederzeit widerrufen, andere Makler zusätzlich beauftragen oder die Bedingungen für das Angebot verändern. Entsprechend hat der Makler wenige Möglichkeiten, seinen Zeitaufwand und seine Kosten korrekt zu kalkulieren. Makler bestehen daher meist auf Alleinaufträge, die andere Vereinbarungen ausklammern.

Ein Makler kann auch für beide Vertragsparteien gleichzeitig tätig werden. In diesem Fall muss er allerdings eine neutrale Position einnehmen. Eine Verletzung der Neutralitätspflicht wirkt sich negativ auf den Provisionsanspruch aus. Die Positionierung des Maklers kann zu unterschiedlichen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Ein Makler, der nur eine Partei vertritt, wird in der Regel eine höhere Erfolgsquote aufweisen als ein neutraler Vermittler. Die Neutralitätspflicht hemmt den Makler schließlich in seinen Aktivitäten.

Wenn Auftraggeber und Makler wirtschaftlich oder rechtlich miteinander verflochten sind, so wird es problematisch. Sollte ein Bauträger beispielsweise an einer Makler GmbH beteiligt sein, die die Objekte des Bauträgers vermarkten soll, so fällt der Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer weg. Der Bauträger ist allerdings zu einer Provisionszahlung berechtigt.

Personen, die das Gewerbe eines Wohnraum-, Immobilien- oder Gewerberaummaklers ausüben möchten, müssen nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) eine Erlaubnis beantragen. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird in der GewO als Vermittlung von Miet- und Kaufverträgen in Bezug auf Grundstücke, gewerbliche Räume, Wohnräume, Darlehen und grundstücksgleiche Rechte definiert.